菲律宾房产还值得投资吗？

1. 菲律宾房产的现状和价值？任何关于菲律宾房产买卖交易相关的问题欢迎咨询我们 Telegram 电报 @VBW777

在投资前，选择有价值和稀缺的标的是很关键的。因此，在投资菲律宾房产之前，我们需要考虑菲律宾住宅的现状和价值。

目前，菲律宾房地产市场中供需严重不平衡。菲律宾国家人口超过1.1亿，而首都地区马尼拉（包含15个行政区城市、1个自治市）常住人口已经达到2400万人以上。由于年轻人在这些人口中占比较大，他们对住房的需求非常高。

除了年轻人的需求外，经济发展也带来了对高品质住宅的需求。近几年，菲律宾的经济增速一直领跑东南亚，居民收入提高，人们对提高生活质量的要求越来越高，其中住房的品质就是其中之一。

菲律宾房地产市场面临着严重的供需不平衡。目前，马尼拉的住宅存量只有37万套住房，与上海相比低出很多。而马尼拉的年轻人占比更大，加上其他地区的年轻人也愿意到马尼拉寻找工作机会，马尼拉的房地产市场供给非常不足。

由于需求大于供给，马尼拉的房价呈现上涨趋势。在2020年第一季度，马尼拉蝉联全球房价上涨的冠军，房价上涨了22%。同期，马尼拉的租金也表现优异。这是因为马尼拉人口密度很高，很多人需要租房居住，而且由于通勤时间长，年轻人愿意花更多的钱租住位置更好的房子。

按照房地产市场规律，当一个国家的人均GDP在3k～8k美元时，是房价上涨最快的时候。当前，菲律宾的人均GDP为3400美元，正处于房地产市场爆发的前夕，因此，在马尼拉投资房地产具有良好的发展前景。

2. 菲律宾房产的付款方式如何？

在马尼拉购买房屋时，付款方式与国内略有不同。期房的房款通常由三个部分组成：首付、建设期月供和尾款。

首付是在确认购买房子后需要立即支付的一笔费用。一般来说，首付比例在0%至20%之间，但现在大多数开发商都会提高首付比例。为了尽快回收资金，开发商会要求在建设期内进行月供，它是房款的20%-30%。建设期通常在4-6年左右，因此开发商设置月供以便尽快回笼资金。尾款则是在交房时付给开发商的，比例在50%至80%之间。

如果选择贷款支付尾款，外籍人士在菲律宾申请贷款较难，因为他们没有本地银行流水、收入、纳税等记录，银行难以评估其还款能力。但有些菲律宾银行为外籍人士提供房贷业务，建议找专业机构协助申请。这种贷款最多可以获得房款的70%左右，利率较本地人更高，5-8年期的贷款利率大约为8%左右。

菲律宾的房贷利率较高，原因是菲律宾经济正在快速发展，需求量大，而且许多行业回报率很高，这使银行的利率自然上涨。

以一套50万元的房屋为例，购买期房需要支付三个阶段的款项。首付通常为5%，建设期需要支付30%分5年，尾款65%在交房时支付。假设8年期房贷利率为9%，每月还款额为2880元，按7%的租金收益计算，每月租金收益2900元，可以覆盖每月房贷。因此，整套房屋的投资金额只有前期首付和月供，大约为17万元。

3. 菲律宾住宅房产的类型？

就房产权证状而言，菲律宾的房屋大致分为两种类型：CCT（公寓证明）和TCT（土地证明）。土地持有比例是持分的，公寓属于第一种。

然而，外国人在菲律宾不能购买土地或带土地住宅。因此，海外投资者主要购买第一类公寓。尽管土地不是100%持有的，但他们拥有整个楼盘中一小部分土地产权（所有业主共同拥有该楼盘的土地），房屋所有权也是永久的。需要注意的是，即使外国人可以购买公寓，数量仍受限制：在一个楼盘中，外国人持有的房产面积不能超过总面积的40%，否则只能拥有租赁产权，无法获得房产证。

需要说明的是，这里指的不是房子数量的40%，而是楼盘内住宅面积的40%。

总的来说，在马尼拉房产市场中，最具流动性、最受欢迎的户型是小面积、紧凑的套房。面积在19～24平方米之间的套房是最受欢迎的。对于本地市场来说，为什么偏爱这么小的户型？事实上，在香港也是同样的情况。许多居民都住得很紧凑，甚至有鸽子笼、棺材房。在马尼拉，还有一些合租公寓，20平方米可以住下4个人。大家一起分摊房租，对每个人来说都能减轻不少压力。因此，在这种情况下，小户型单位的租金（每平米的租金）甚至更高。

如果是家庭居住，1居室和2居室也以30平方米和40平方米最受欢迎。但需要注意的是，菲律宾房子没有公共面积，例如30平方米的一居室实际面积就是30平方米。按照国内75%的得房面积计算，菲律宾30平方米的房子相当于国内40平方米的房子。

建议购买小户型的刚需房屋，一是资金门槛低，二是单位租金更高，三是以后不管是出租还是卖房，流动性都更好。当然，并非所有小户型房屋都是好选择，还需要考虑楼盘的人群定位，不能过分迷信小户型。例如，在超高端楼盘中，定位的人群都是超高净值人士，他们需要更大的面积，20平方米的小房子不会是他们的选择。在中高端楼盘中，定位为刚需人群，那么150平方米的三居室也不是他们的选择。无论是出租还是出售，刚需的中产阶级认为价格太高，而高净值家庭则认为该小区的定位太低。因此，楼盘的定位、目标人群的需求和户型之间应该相互匹配。

4. 菲律宾马尼拉的主要地段？

马尼拉的整个城市结构不是呈环状，而是以点状、多个核心CBD为中心的分布模式。

核心地段有5个，4个CBD+1个湾区

新奎松CBD：马尼拉最具潜力CBD

奎松过去一直是菲律宾的首都，同时也是马尼拉面积最大和人口最多的区域，人口约300万人。

奎松是除马卡蒂以外，马尼拉第二富裕的区域，很多政要和名门望族也居住在奎松豪宅别墅区，在马尼拉每7个人里就有1名生活在奎松。此外，奎松还是马尼拉的政治、媒体、教育、和购物中心。如菲律宾的众议院、菲律宾的”CCTV“ABS－CBN和GMA电视台、菲律宾的”清华“菲律宾大学和”北大“雅典耀大学、菲律宾最大的商场SM北城商场、阿亚拉Trinoma商场等都位于奎松。

近年来，菲最大开发商阿亚拉集团、菲最大财团SM集团、伊顿EATON财团、日本三菱财团、菲建筑巨头DDTI等掷重金打造新奎松CBD，寸土寸金的新奎松CBD正飞速发展为马尼拉最核心的中央商务区之一。

在这里着重说下新奎松CBD。与前三大CBD的成熟发展相比，奎松CBD是最具潜力的。目前极少数人看到它的价值。以下几大因素将助力新奎松CBD的腾飞：

1、新奎松CBD商圈内，19年已开工建设一座国际级索莱尔赌场，能在核心CBD建设赌场实属罕见。参考之前的湾区赌场娱乐城，5年内房价飞速上涨了2倍。

2、耗资400亿元的马尼拉超级地铁1号线已开工建设，规划的13个站点有7站设在奎松，并且奎松大道站有双轨交汇，北方大道站有四轨交汇，这在整个菲律宾都极其罕见，乘地铁30分钟内快速到其他核心CBD区。

3、造就马卡蒂CBD、全球城CBD辉煌的菲律宾第一大开发商，阿亚拉集团已掷重金打造新奎松CBD的核心——Vertis North，阿亚拉高端商场和五星级赛达酒店已投入使用,甲级写字楼已建成6栋，阿里巴巴、惠普、埃森哲、渣打银行等国际名企已入驻。阿亚拉还规划建设近10栋甲级写字楼，SM在建5栋30层甲级写字楼，DDTI集团在建菲面积最大写字楼，传闻日本三菱也将建设菲第一高塔及写字楼群......

以上几大因素，将带动新奎松CBD房价快速上涨。

新奎松期房房价：3万-4.5万元/平

新奎松现房租金：120-150元每平/月

5. 怎么赚钱？

马尼拉房产带来的收益主要有两个方面：

出租获得租金收益

卖掉赚取差价

出租获得租金收益

马尼拉的房子都是精装修的，包括灯、橱柜、灶台、马桶、淋浴等都配备齐全。因此，在交付之后，只需要简单配备一些家电即可出租。

马尼拉的租金很高，毛租售比（不包括物业费、维修费等的租金回报）在7-10%之间。相比之下，北京、上海等国内城市的回报率仅为1.5%左右。

以7%的租金回报为例，意味着只需靠租金收入14年即可回本。而在北上广深地区，则需要67年才能回本。

以马尼拉奎松某地的房子为例，每月租金为2400元，售价为35.6万。这样算下来，租金收益率达到了8%。

卖掉赚取差价

这种方式的收益来源于房价的涨幅。马尼拉的房价涨幅非常可观，目前普遍累计涨幅约为8-10%/年。

从交房前和交房后两个阶段来看，期房转售是一种常规操作。菲律宾允许二手期房买卖，这对于国内投资者来说可能比较陌生，因为在中国国内是不允许期房转售的。二手期房指的是购买还没有建好的房子（即期房）后，在房子修建完成之前就想出售。这样的操作被称为期房转售或炒楼花（楼花就是期房）。期房转售最大程度利用了杠杆，可以用较少的资金获得更高的收益，这也是很多人喜欢炒楼花的原因。

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菲律宾华人998房产为一家合法的、专业的房地产经纪公司，拥有菲律宾证券交易委员会的注册牌照。公司为客户提供多元化的房地产经纪业务，涵盖楼花销售、楼花及现房转售、出租及物业管理、产权转让更名等。公司与各大开发商建立深度合作，获得官方销售代理授权、部分优质房源拥有独家销售权。

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外國人持有土地的限制有沒有例外？有的。根據第9225號共和國法，也稱為雙重國籍法（Republic Act No. 9225, the Citizenship Retention and Re-acquisition Act of 2003, or the Dual Citizenship Law），通過歸化獲得外國公民身份但在菲律賓自然出生的人民可能有資格重新獲得或保留他們的菲律賓公民身份；只有因入籍而成為另一國家公民的菲律賓自然出生的公民才能保留或重新獲得菲律賓公民身份。然而，即使不重新入籍成為菲律賓公民，也可以外國人身份擁有最多5,000平方米(sqm)的住宅用地和1公頃的農業用地。
>> 以菲律賓公司名義購買菲律賓公民持有公司60%以上股權，這間本地公司可以被視爲 “菲籍公司”（六四法則），菲籍公司可以在菲律賓擁有土地所有權（非僅為使用權）。
透過成立公司來購買菲律賓房產，最大的優點是在繳納稅費時可以扣除大量的成本費用，包括：（1）購買過程產生的相關費用（2）在房產持有期間產生的費用（例如：房屋修繕費、抵押貸款利息、保險費、室内裝修費及工程款等）（3）房產被歸類為在正常業務過程中所使用的普通資產，折舊可以作為稅基計算時的扣除額（4）房產出售時產生的銷售費用（例如：廣告費）。如果以個人名義持有房產，則以上費用項目皆不能扣除。
成立外資佔股小於40%的公司，股份代持的風險是必須考慮的一項重大風險（可以透過我司草擬之多份協議最大程度地降低代持風險）。

>> 以菲籍配偶的名義購買與菲律賓公民結婚，可以菲籍配偶的名義購買菲律賓地產。請注意！法規仍不允許將外國配偶列為所有權人之一，外國配偶的名字只能呈現在購買房產的契約/合同上。除了需要受到婚姻的束縛外；菲律賓法律深受天主教影響，沒有 “離婚（Divorce）” 此一法律名詞（菲律賓是全世界除了梵蒂岡之外，唯二不能離婚的國家）；想要脫離婚姻關係，一般方式可以委請律師及醫師出具證明精神狀況，或證明當初結婚是受到恐嚇脅迫，或證明自己不能人道等方式，使婚姻無效即婚姻自始不存在（Annulment），而且辦理費用高昂，按照本所客戶的私人經驗約介於4000~8000美元不等。不幸地是，即使分居后或者菲籍配偶去世后，仍然不能合法由外籍配偶繼承，因為外國人被禁止擁有土地。但政府會給予合理的時間讓外國人去出售房產並收取收益，否則房產將被菲籍配偶的下一順位菲籍其他親屬繼承。

菲律賓房地產(新房及二手房)交易相關稅費

二手房交易流程及注意事項跟開發商/建商購買房產只需要按照他們的流程即可，沒有可以商談的餘地，合約都是制式定型化契約，所有條款都不會根據客戶的要求而修改。但是購買二手房的情況較復雜，合約的條款要雙方洽談。菲律賓二手房的大致交易流程為：簽約、完成付款、辦理房產過戶手續，並且新的房產證（參下方Note）要等至少3個月以上方可取得。購買二手房（Ready for Occupancy ）可能遇到的情形如下：
1. 賣方已取得房產證
菲律賓房產證並不是買賣雙方交易當天就能辦下來的，是需要等雙方簽完合約，完成付款后由中介去辦理。具體流程：繳納定金（一般約10%） >>> 簽訂購房合約 >>> 付全款並當場簽訂Deed of Sale >>> 賣方當面交付房產證 >>> 辦理房產證過戶（約需3個月時間，一般交由中介辦理）
2. 賣方未取得房產證
只有在特殊情況賣方無法提供房產證，除以下兩種情形外，切勿購買沒有房產證的房子，您很有可能遇到詐騙。
1）將房屋抵押給銀行的，該房產證已交由銀行保管。此時，買方在簽訂Deed of Sale之前需要支付金額幫原所有權人把房產證從銀行贖回來，其它流程基本跟上面一致。
2）轉紅單。（留到文章下面與合約更名費一并説明）
3. 銀行拍賣的房子（銀拍屋）
這種房子是跟銀行交易，價格由銀行自訂，沒有談判的餘地。首先需要跟銀行提交申請，銀行在約2周內確定沒有其他人出更高價的時候就可以開始走過戶流程了。銀拍屋及法拍屋采取 “as is, where is” 的拍賣條件，需要注意的細節更多，如有需要可以連絡我司咨詢。需要注意的問題有：原所有權人贖回房產的期限、房產是否仍被占有、原所有權人各種名目的費用欠繳（稅費、水電、大樓管理費等）等。
Note：房產證有兩種，請確認自己購買的房屋所有權是CCT（Condominium Certificate of Title）或是TCT（Transfer Certificate of Title）。區別在於，CCT僅表彰該菲律賓房產不帶土地的空間所有權（例如，位於該公寓19樓的某單元）。因此，如果您購買的是菲律賓公寓，則您所購買的權利應是CCT。如果您購買的是土地或是帶有土地持分的菲律賓房地產，則必須取得TCT（所有權轉移證書）。

應審核文件及注意事項>> 購買前 – 應審核文件及注意事項1. 檢查建案是否具有註冊證（Certificate of Registration）和銷售許可證（License to Sell）。檢查該建案有銷售許可證后，接下來需要檢查：
A. 銷售許可證中所示建案的完成日期；
B. 如果該房產上有抵押權存在，它應該從菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）取得抵押許可（Clearance to Mortgage）；
C. 廣告傳單上所宣稱的設施必須是已在菲律賓住屋與土地使用管制署（Housing and Land Use Regulatory Board, “HLURB”）登記經批准的分區和公寓計劃。
2. 應詢問房產擁有者/開發商的經紀人/代理（broker/agent），該建案是否已註冊，並且擁有HLURB頒發的銷售許可證。有關註冊和銷售許可證以及其中的任何限制條款，例如停止和取消命令、暫停許可證等。
3. 向菲律賓房產所在地的地契登記處（Register of Deeds）驗證該房產是否已出售給其他買方。

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菲律賓房地產(新房及二手房)交易相關稅費